Единственное жилье: понятие и обращение взыскания с должника

Понятие и государственная защита права на жилище

Определение в законе единственного жилья — это место, где человек постоянно находится и проживает. То есть если у должника в собственности находится только одна квартира, то она будет считаться таковой. Жилое помещение родственников и знакомых не считается, так как оно оформлено на других людей.

При выдаче постановления суда на ограничение права собственности приставы получают полномочия выселить заемщика, особенно при условии, что дом или квартира является залоговым имуществом.
Две ключевых операции, связанных с понятием единственного жилья, которые при этом используются — «арест» и «обращение взыскания». Эти словосочетания имеют разные значения, последствия и процедуры, хотя зачастую их путают.

Под «обращением» имеется в виду процесс изъятия собственности уже после наложения ареста, то есть когда приставы в соответствии с выданным постановлением арестовывают и забирают жилплощадь с целью реализации и получения финансовых средств на специальных торгах.

За вырученные деньги будет погашена задолженность в полном или частичном размере, это будет зависеть от ситуации на рынке недвижимости и уровня цен. В подобной ситуации должник может лишиться даже единственного дома

Поэтому при наложении запрета стоит предпринимать активные действия. Постановление о принятии ограничений предусматривает выселение, когда несколько объектов недвижимости в собственности, или дает разрешение на пользование: проживание с запрещением всех сделок и манипуляций, если это единственное жилье.

После полной выплаты всех долгов и неустоек заемщик может заявить в суд о снятии ареста и обременения с имущества.

По мнению представителей закона, такие меры позволяют обеспечить защиту финансовых интересов страны и предотвратят от процедур мошеннического характера с единственным жильем.

Зачастую иск о просьбе конфискации имущества подает в судебную инстанцию банковская организация с целью страхования своих финансовых интересов, ведь прямой законной возможности изъять имущество из-за долгов нет.

Должник в таком случае сохраняет право собственности за собой, но должен соблюдать определенные правила и сохранность своего единственного места проживания.

Причины наложения обременения

Единственное жилье могут арестовать за долги по двум основным причинам:

1. Если есть большая задолженность по коммунальным платежам

Сотрудники данных организаций могут ввести ограничения на использование тепла, электричества, воды и запустить процесс начисления пени. Согласно ФЗ №307 от 3 ноября 2015, с 2016 года размер неустойки будет зависеть от срока существования задолженности. Поэтому теперь при просрочке от 3 месяцев долги вырастают в 2,5 раза. Если оплата не приходит, сотрудники коммунальных служб готовят иск в суд.

Вариант исхода судебного заседания и распоряжение имуществом зависит от типа жилплощади:

1. Если квартира находится в социальной аренде, то с должником расторгают договор, но при условии, что выплаты за коммуналку не производятся более полугода.
2. Если это собственное жилье, то при обращении в суд коммунальщики получают правомочный исполнительный акт, потому что долги по платежам за обслуживание являются правомерным основанием для обращения в судебную инстанции. При накоплении большой задолженности будет происходить конфискация с последующим изъятием.

Чтобы изыскание долговой суммы и требование выполнения обязательств было выполнено, а погашение долгов по обслуживанию единственное жилье должника было произведено, сумма должна быть сопоставима с размером рыночной стоимости квартиры.

Но обычно цена недвижимого имущества достаточно сильно превышает сумму долга, включая неустойку. А Статья 80 действующего законодательства указывает, что обременение жилья должника запрещено при сумме долга менее 3 тысяч рублей.

2. Вследствие неуплаты налогов

Арест на имущество нерадивого гражданина страны — метод влияния и обеспечения исполнения судебного постановления о взыскании долгов и неустоек по налоговым выплатам.

Действующий закон предусматривает два вида запрета на недвижимость:

• Полный — ограничение прав собственности, все распоряжения и действия только под контролем налоговых органов, выселение проживающих.
• Частичный — наложение обременения на использование и установление ограничения прав распоряжения имуществом.

Арест жилой недвижимости может быть осуществлен на основании:

• Наличия большого размера задолженности на уплату коммунальных услуг.
• Выплаченные позже указанного в графике срока или вообще непогашенные ежемесячные платежи по кредитным займам, особенно если недвижимость находится в залоге у банка.
• По решению, принятому судебными органами, об изъятии имущества.
• Просроченные платежи, долги, неустойки по отношению к начисленным налогам.

При наложении ограничения по другим основаниям можно оспорить конфискацию.

Когда возможен арест единственного жилья

В 2015 году был принят законопроект о выдаче полномочия приставам на осуществления ограничения прав использования и распоряжения единственным жильем должника и взыскания долговых обязательств за большие задолженности.

Начиная с первой половины 2016 года, судебные органы стали внедрять и использовать данное право, чем сильно помогли кредитным организациям и обеспечили дополнительные поступления финансовых средств в госбюджет страны. Ведь раньше должник не беспокоился: было запрещено арестовывать и изымать единственную жилплощадь.

Несмотря на то, что наложение запрета предусматривает только ограничение в праве собственности и распоряжении, а не выселение, принятие такого законопроекта повысило шансы на взыскание долгов. Арест автоматически запрещает дарение, продажу и получение в наследство.

Но закон достаточно ограничивает права самих приставов на осуществление изъятия жилья при следующих условиях:

• Недвижимое имущество или его часть — единственное помещение, которое пригодно для жизни.
• Частный дом или участок земли — одна недвижимая собственность должника.

К исключению относится имущество, приобретенное в ипотеку, которое находится в залоге банковской структуры.

Требования к изымаемому дома или квартиру:

• Наличие в собственности более одного объекта недвижимости.
• Размер суммы долга сопоставим с рыночной стоимостью имущества.
• Вынесено соответствующее постановление судебных приставов.

Когда реализуется арест залогового жилья

Право взыскивать жилое имущество, которое является ипотечным залогом, банками регламентируется, согласно законодательству. Использовать это могут кредиторы только под контролем приставов и после вынесения соответствующего постановления.

Законные причины наложения ареста на недвижимое имущество (на примере Сбербанка и ВТБ 24):

• неуплата и отказ исполнения долговых обязательств;
• скрытия при оформлении сведений об объекте, приобретенном в ипотеку и правах на него третьих лиц;
• безответственное отношение к платежам и условиям обеспечения безопасности недвижимости;
• операции с жилплощадью без осуществления уведомления кредитора.

Также могут быть причины, которые не относятся напрямую к кредитам: наличие долгов по налогам и другой непогашенной ответственности.

Длительная просрочка более трех месяцев приводит к наложению запрета. После этого залоговое имущество перейдет на баланс банка.

В случае отказа освобождать квартиру, выселяют в принудительном порядке при существовании следующих причин:

• остаток задолженности более 5% от всей суммы ипотечного кредита;
• просрочка составляет более 3-х месяцев;
• размер пропущенных выплат значительны в процентном соотношении к общей стоимости залогового жилья.

Должнику необходимо присутствовать на всех заседаниях суда, чтобы иметь возможность повлиять на решение. Сторонам кредитного договора нужно принять начальную цену конфискованной недвижимости. Когда просрочки появляются по существенным причинам, которые должны подтверждаться соответствующими документами, заемщик имеет право попросить об отсрочке ареста на срок до года.

Процедура изъятия

Согласно законодательству, вопросами наложения запрета на жилье должны заниматься приставы. Постановление об ограничении прав собственности выносится судом по исковому заявлению займодателя или госоргана.

Процедура ареста включает несколько этапов:

1. Оповещение должника о возможности конфискации и посещение жилой недвижимости приставами.
2. Составление описи жилища, содержащей следующие сведения:

• ФИО присутствующих: пристав, свидетели, проживающие.
• Характеристика и технические параметры объекта конфискации, к этому прилагаются регистрационные документы на квартиру или дом;
• Указание срока задолженностей и условий ограничения прав по отношению к данной собственности.
• В случае изъятия недвижимости пристав обязан указать сведения об организации или конкретном человеке, к которому переходит в данная собственность.
• Указание даты ареста и подписи.

1. По завершении приставы делают копии акта и вручают займодателю и заемщику.

В течение десяти суток после вручения уведомления должник может погасить задолженность и снять запрет.

По истечении этого срока последуют меры:

• Опись жилплощади и составления акта изъятия.
• Оценка средней рыночной цены.
• Реализация квартиры или дома на публичных торгах.

Судьба жилья после ареста

При учете текущей версии действующего законопроекта процесс продажи с целью выплаты долгов должен проводиться следующим образом:

1. При оценке стоимости и ее соответствия пристав, изучив все параметры и детали расследования, должен начать готовить документы для выставления собственности на торги.
2. По закону суд должен для начала определить, действительно ли это единственная жилплощадь, указать минимальный размер суммы, необходимой для покупки места проживания: комната, квартира с минимально требуемыми условиями. Эти денежные средства необходимо перечислить должнику после осуществления продажи, а остаток отправить в банк, ЖКХ или налоговую для погашения долга.
3. После подготовки и получения постановления жилье должно быть выставлено для продажи на аукцион. Если по окончании двух торгов не удалось продать имущество и вернуть деньги, то оно возвращается к первоначальному владельцу. А спустя год процедура повторяется.
4. В случае осуществления сделки и получения денежных средств, часть перечисляется в счет долга, а часть должнику для приобретения новой недвижимости.
5. Если в течение квартала должник не покупает жилплощадь, то денежные средства перечисляются на счет в бюджет. Тогда муниципальные власти предоставляют комнату или квартиру, согласно требованиям и количеству членов семьи.

Как оспорить право кредиторов на жилище

Для снятия обременения с единственного жилья следует подать ходатайство, это должен сделать человек, который имеет возможность официально доказать родственные связи с должником или предоставить свидетельство на право собственности.

Подаваемое исковое заявление представляет собой просьбу о смягчении наказания и снятии обременения, оформленную в бумажном виде по требованиям законодательства.

Особенности составления заявления на обжалование

• Данные предоставляются с документальным подтверждением.
• Сумма риска должна быть больше 50 тысяч рублей.
• При этом должна присутствовать информация о заявителе, ответчике, судье и исполнительном процессе. С указанием имен, адресов проживания, дат рождения и важных для дела событий.
• Описание основания для изъятия имущества.

Разрешается также использовать фото и видеоматериалы, указывать ошибки приставов при осуществлении наложения ареста и процесса изъятия.

Необходимо при себе иметь:

• Копию иска.
• Квитанцию на уплату госпошлины.
• Документ об конфискации.
• Свидетельство о праве собственности.

Приставы должны тщательно проверить достоверность и подлинность всех поданных документов.
Опротестовать с целью отмены арест можно, но только после подтверждения обоснованной причины возникновения задолженности

Снятие обременения становится возможным в следующих случаях:

• На жилье, согласно судебному решению, не предписана процедура взыскания.
• Есть нарушения прав должника и других проживающих в этом помещений.
• Доказаны ошибки в оформлении акта и прохождения судебного процесса.

Интересы должника обязательно должен представлять опытный юрист, который сможет опротестовать неправомерные решения суда и обнаружить ошибки.

Любые ограничения, которые связаны объектами недвижимого имущества, могут осуществляться только на основании:

• Свидетельства, подтверждающего собственность.
• Кадастровой и технической документации на жилище.

Во время ограничения собственности с последующим изъятием приставы не имеют права осуществлять обыск в помещении.

Основные варианты оспаривания

• Обращение взыскания на единственное жилье должника по правоустанавливающим документам возможно только при соразмерности стоимости недвижимости на рынке по отношению к долговым обязательствам и штрафам, при этом у него не должно быть на счетах сбережений денежных средств в государственной и иностранной валюте.
• При смене залогового объекта, который подлежит взысканию, достаточного для погашения задолженности, дом должника остается неприкосновенным.

Судебная практика ареста единственного жилья

Например, клиент банка, взявший ипотеку, потерял работу и не может продолжать платить, за квартал ему начислили штрафов на 1/3 суммы кредита, и это неподъемный размер выплат. Он подал иск в суд и выиграл дело, в итоге добившись снятия процентов, отсрочки платежа и исправления кредитной истории.

Хотя не всегда все так хорошо, вот есть случай, который произошел совсем недавно: парень и девушка не получали платежи и не оплачивали коммунальные услуги, долги составили около 150 тысяч рублей, при этом было арестовано имущество и выставлено на торги (хотя не продано), но ведь, согласно законодательству, сумма долга должна быть соразмерна стоимости жилья для наложения обременения. Они обратились в суд, но так как уже идет процесс исполнительного производства, их иск отклонили.
Поэтому делайте все вовремя и повышайте свою экономическую и юридическую грамотность.

← Вернуться